Кадастровый бунт:проблемы, возникающие у предпринимателей в связи с завышением кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость земельных участков определяет размеры арендных платежей и размер налога на землю.
Кадастровая стоимость иной недвижимости определяет размер налога на имущество организаций.

В 2014 году была произведена оценка кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области. Результаты оценки утверждены Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25.11.2014 № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области».

При этом оказалось, что кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью серьезно завышена из-за несовершенства формирующей данную стоимость методологии. Так, в рамках нашей юридической практики в Заволжском районе Ивановской области был случай завышение кадастровой стоимости земельного участка в 14 раз по сравнению с его рыночной стоимостью, при этом сама рыночная стоимость земли составляла несколько миллионов. Представьте себе, что сумма налога на землю в этом случае стала просто абсурдной и неподъемной, что чуть-чуть не привело к отказу инвесторов от реализации важного социального проекта в регионе.

«В целом превалируют факты превышения кадастровой стоимости земельных участков над рыночной», — говорит аудитор Счетной палаты Сергей Штогрин.

Подобное положение дел возникло из-за несовершенства существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, предоставления недостоверной информации об их характеристиках.

А ведь именно результаты оценки являются ключевым критериям в спорах власти и бизнеса по поводу «платы за землю». Поэтому наши суды захлебываются от исков предпринимателей по снижению кадастровой стоимости земли.

Чтобы защитить свои права в данной сфере предпринимателю необходимо набраться терпения, так как снижение кадастровой стоимости земли до её рыночной стоимости — процедура не быстрая и требующая значительных операционных расходов.

При оспаривании кадастровой стоимости земли юридическими лицами предусмотрен  обязательный досудебный порядок урегулирования спора — обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Ивановской области при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. К такому заявлению прикладываются все необходимые документы, в том числе отчет об оценке земельного участка, и экспертное заключение на данный отчет.

В рамках нашей юридической практики и практики наших коллег решения данной комиссии практически всегда были отрицательные – использовались и формальные основания (неправильно поставлена цифровая подпись и др.), и несовершенства методологии по оценке земли.

Однако только после вынесения комиссией отрицательного решения, компания может обратиться в суд. Данную категорию дел сейчас рассматривают не Арбитражный суд Ивановской области, а Ивановский областной суд (ветвь судов общей юрисдикции).

Что это означает для предпринимателей, несогласных  с высокой платой за свой участок?Общепринятой практики рассмотрения таких споров не существует. Каждый областной суд сам решает принять или отвергнуть иск, а вышестоящий суд общей юрисдикции редко интересуется жалобами на решения областных судов. Поэтому в рамках данной категории дел предприниматели в наибольшей степени нуждаются в высококвалифицированной юридической помощи.